부동산금융이 일반금융과 어떻게 다른지 확인하고, 부동산금융의 형태, 기능, 원칙에 대해 살펴보고자 합니다.
부동산금융의 의의
1) 금융이란 재화나 서비스가 개입되지 않고, 화폐만의 수요/공급에 의해 발생하는 독립적인 유통을 말합니다. 그러므로 부동산금융이란 부동산과 관련된 자금조달행위로 부동산을 매입하거나 개발하기 위해 자금을 조달하는 행위를 말합니다.
2) 부동산금융이 일반금융과 다른 차이점은 담보기능이 있다는 점과 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면으로 볼 수 있습니다.
3) 최근에는 금융의 세계화와 부동산증권화의 추세에 발맞추어 부동산신탁제도가 도입되었고, '자산유동화에 관한 법률', '주택저당채권유동화회사법', '부동산투자회사법' 등이 제정됨으로 인해, 금융시장과 부동산시장 간의 장벽이 허물어지고 있습니다.
4) 부동산금융은 일정한 자금확보 및 장기저리로 대출함으로써, 주택건설업자에게는 주택공급확대를, 무주택서민에게는 주택구입을 용이하게 하기 위한 특수금융입니다. 부동산금융은 토지금융과 주택금융으로 나뉩니다.
부동산금융의 구분 및 형태
1) 직접금융 / 간접금융
- 직접금융 : 자금의 최종수요자와 공급자가 직접 자금을 거래하는 방식입니다. 예를 들면 증권시장에서 주식발행에 의한 자금조달을 들 수 있습니다.
- 간접금융 : 금융기관 등의 자금의 중개기관을 사이에 두고, 자금의 수요와 공급이 이루어지는 방식을 말합니다. 즉, 은행대부를 통한 자금조달을 예로 들 수 있습니다.
2) 지분금융 / 부채금융
- 부동산투자회사나 개발회사가 지분권을 팔아 자금을 조달하는 것으로, 부동산 신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사(리츠), 공모, 부동산간접투자펀드 등이 있습니다.
- 부채금융 : 타인자본을 조달하는 방법으로, 저당을 설정하거나 사채를 발행하는 것을 말하며, 저당금융, 신탁금융, 자산유동화증권, 주택상환사채 등이 있습니다.
3) 주택소비금융 / 주택개발금융
- 주택소비금융 : 주택을 담보로 자금을 대출해 주는 가계금융을 말합니다.
- 주택개발금융 : 주택건설업자에게 건설활동에 필요한 자금을 대출해 주는 금융으로, 주택건설을 촉진하려는 목적이 있습니다.
부동산금융의 기능
1) 주택거래의 활성화 : 주택수요자에게 주택을 담보로 주택구입자금을 융자해 줌으로써 주택을 용이하게 구입 또는 개량할 수 있게 됩니다.
2) 자가주택의 공급 확대 : 주택건설업자에게 자금대출을 해 줌으로써 주택공급이 확대될 수 있습니다.
3) 저축 유도와 주택자금의 조성
4) 경기조절 : 주택건설경기부양을 통해 전반적인 경기조절이 가능합니다.
5) 주거의 안정 : 주택시장기구의 조절에 기여하여 주택시장의 작동을 원활하게 하며, 국민의 주거안정에 기여하는 기능을 가집니다.
부동산금융의 원칙
1) 자금의 확보 : 부동산금융은 거액이므로 정부재정만으로는 어려우며, 적극적인 민간자금을 적극 유치해야 합니다.
2) 대출금리의 책정 : 주로 저소득층과 중간계층 등의 서민을 위한 장기대출이므로 장기저리가 요망됩니다.
3) 부동산대출채권의 유동화 : 대부분 가계수입을 통해 20~30년에 걸쳐 상환하는 장기대출이므로, 대출을 실행하는 금융기관은 단기자금 조달로 충당해야 하는 어려움이 발생하게 됩니다. 그러므로 은행은 부동산대출채권을 저당증서 또는 기타의 방법으로 유동화시켜 자금화함으로써 부동산자금의 원활한 공급이 이루어집니다.
4) 부동산채권보전 : 위에서 설명한 것과 같이 단기자금대출로 장기자금대출을 일으키는 것이므로 금융기관에서는 해당 장기금융대출채권이 채무불이행위험으로부터 자유로워질 수 있어야 합니다. 그러므로 더 많은 자금수요자들이 혜택을 볼 수 있도록 융자대상범위를 넓힐수 있어야 합니다.
이상으로 부동산금융에 대한 전반적인 개요로서, 부동산금융의 의의, 구분 및 형태, 부동산금융의 기능, 그리고 원칙에 대해서 정리해 보았습니다.
부동산에 투자하기 전에 기본적으로 알고 계시면 좋을 것 같은 내용을 정리했으니, 향후 투자에 창고되셨으면 좋겠습니다.